Fundación Atlas 1853

Airbnb no ha encarecido los alquileres de España

Juan Ramón Rallo

Director del Instituto Juan de Mariana (España) y columnista de ElCato.org.

Como suele repetir el profesor Carlos Rodríguez Braun, el mejor amigo del hombre no es el perro sino el chivo expiatorio. Y, en el caso de los crecientes precios de los alquileres, así ha sucedido: pese a que el fenómeno resulta bastante fácil de explicar, como resultado de un aumento de la demanda residencial de vivienda en las grandes ciudades no compensado por un paralelo incremento de la oferta, los políticos anticapitalistas saltaron al ruedo desde un primer momento para echarles la culpa a todas aquellas actividades donde hubiese un atisbo de 'mercantilización' de la vivienda. A saber: fondos buitre y socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) que restringían oligopolísticamente la oferta, propietarios que mantenían sus inmuebles vacíos para especular o el progresivo auge de viviendas turísticas a cuenta del desarrollo de nuevas plataformas como Airbnb.

Acaso esta última diatriba, la de políticos y opinadores anticapitalistas contra Airbnb, haya sido la más escandalosa de todas. No porque resulte del todo inverosímil que esta plataforma pueda haber tenido influencia sobre el precio de los alquileres: a la postre, si los propietarios de inmuebles previamente destinados al alquiler residencial prefieren emplearlos en el alquiler vacacional a corto plazo, la oferta de arrendamiento residencial se reducirá y, por tanto, sus precios tenderán a subir (aunque también cabe la posibilidad de que buena parte de las viviendas alquiladas a través de Airbnb proceda de segundas residencias que no se destinaban anteriormente al alquiler a largo plazo o, simplemente, que la conversión de alquileres residenciales en vacacionales haya tenido una influencia agregada nula).

No, el escándalo no procede de haber planteado como posible semejante hipótesis, sino de que nuestros gobernantes ya hayan aprobado un maremágnum de nuevas regulaciones municipales y autonómicas conducentes a restringir la oferta de alquiler vacacional a corto plazo pese a que, como ya advirtiera hace unos meses la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), “no existe evidencia de una relación directa y exclusiva entre la oferta de viviendas turísticas y el precio de las viviendas". Vamos, que se han puesto a aniquilar regulatoriamente un sector económico por puro prejuicio oscurantista.

Con todo, la afirmación de la CNMC no es totalmente correcta: aunque todavía escasa, sí empezamos a disponer de la evidencia de que Airbnb no ha sido un factor decisivo en el alza de los alquileres en las dos grandes urbes españolas, Barcelona y Madrid. Nótese que, como suele suceder cuando tratamos de extraer relaciones de causalidad, de nada nos sirven las correlaciones de brocha gorda entre dos variables (“los alquileres se han encarecido especialmente allí donde han aparecido más pisos de Airbnb”).

En este caso, por dos razones: primero, por los llamados problemas de 'endogeneidad', esto es, que ambas variables sean interdependientes (Airbnb encarece los alquileres pero el encarecimiento de los alquileres también aumenta la densidad de Airbnb) o que alguna variable omitida influya tanto sobre la variable independiente como sobre la dependiente (por ejemplo, si la gente prefiere residir en el centro de las ciudades, los inmuebles céntricos tenderán a encarecerse en mayor medida que el resto y, además, la oferta de pisos de Airbnb también tenderá a concentrarse sobreproporcionalmente allí).

Segundo, por los llamados problemas de dependencia espacial, esto es, el precio de un inmueble afecta al precio de otros inmuebles cercanos (debido a la facilidad de arbitraje entre ellos), de modo que no aislar esta externalidad puede llevarnos a sobreestimar la influencia de algunas variables (por ejemplo, si no tenemos en cuenta que el encarecimiento de un piso en el centro contribuye a encarecer otros pisos en el centro, podemos terminar atribuyendo esa parte de la subida de los alquileres a la presencia de Airbnb en el centro). De ahí que necesitemos de análisis mucho más robustos que corrijan tales sesgos y que aíslen la influencia específica de Airbnb sobre los alquileres: y, por suerte, ya tenemos algunos de ellos.

Comencemos con Barcelona. La economista Mariona Segú estimó en 2018 que el aumento de la densidad de inmuebles ofertados a través de Airbnb había contribuido a incrementar los alquileres en un 4% a lo largo del periodo 2009-2016. Dado que, en ese mismo periodo, los alquileres se encarecieron un 28%, menos del 15% de la variación total de este precio resultaría atribuible al efecto Airbnb: o expresado de otro modo, más del 85% de la variación de los alquileres en Barcelona se debió a otros factores distintos de Airbnb. No se trataría, pues, de que el auge del alquiler vacacional a corto plazo no hubiese tenido ninguna influencia en la Ciudad Condal, pero desde luego no habría sido el factor fundamental tras el encarecimiento de los inmuebles residenciales. Ahora bien, el análisis de Segú tiene una carencia: trata de corregir los problemas de endogeneidad de su modelo pero no los de dependencia espacial, por lo que su estimación podría estar sesgada al alza (esto es, podría estar atribuyendo a Airbnb una mayor influencia que la que realmente tuvo).

Afortunadamente, los problemas de dependencia espacial sí han sido corregidos en una reciente estimación para el caso de Madrid. Hace unas semanas, el economista Jorge Luis Casanova publicó su investigación sobre los determinantes del precio del alquiler (por metro cuadrado) en la capital durante el año 2018: esto es, cuáles son las variables que nos permiten explicar el coste de arrendar un inmueble en Madrid (número de habitaciones, número de cuartos de baño, aire acondicionado, terraza, trastero, localización, etc.). ¿Es Airbnb una de esas variables, esto es, la densidad de pisos efectivamente ofertados a través de Airbnb constituye uno de los factores explicativos del nivel de los alquileres en Madrid? Y la respuesta, tras corregir no solo los problemas de endogeneidad sino también los de dependencia espacial, es que no: que la densidad de Airbnb no tiene influencia relevante alguna a la hora de explicar los alquileres madrileños.

En definitiva, la mejor evidencia disponible hasta la fecha en España nos indica que o bien Airbnb posee una escasa influencia sobre los alquileres o incluso (cuando mejoramos la especificación de los modelos) que no tiene ninguna influencia relevante. Además, tengamos presente que los modelos anteriores no analizan el contrafactual de qué habría sucedido con los alquileres en caso de que nuestros políticos no hubieran restringido artificialmente la oferta de inmuebles: las dos investigaciones reseñadas se limitan a dilucidar qué porción de los precios del alquiler actualmente existentes resulta atribuible a Airbnb, pero no qué habría sucedido con más oferta de vivienda.

Así pues, a falta de otra mejor evidencia que contradiga la disponible, solo cabe concluir que la campaña política y mediática contra Airbnb ha sido una desvergonzada caza de brujas: una estratagema política para buscar una cabeza de turco que permita a nuestros gobernantes desviar el foco de atención del verdadero problema de fondo en el mercado inmobiliario, a saber, su deplorable intervencionismo urbanístico.

Este artículo fue publicado originalmente en El Confidencial (España) el 2 de septiembre de 2019.