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Argentina es un ejemplo de por qué los controles de alquiler son una mala idea

Ryan Bourne

Ocupa la cátedra R. Evan Scharf para la Comprensión Pública de la Economía en Cato Institute. Ha escrito sobre una serie de cuestiones económicas incluyendo: política fiscal, desigualdad, salario mínimo y control de alquileres. Antes de unirse a Cato, Bourne era Director de Políticas Públicas en el Institute of Economic Affairs y Director de Investigaciones Económicas en el Centre for Policy Studies (ambos en el Reino Unido). Bourne tiene una amplia experiencia en medios audiovisuales e impresos y ha salido en BBC News, CNN y Sky News. Escribe columnas semanales para Daily Telegraph y el periódico de Londres City AM.

Bourne tiene un título en artes liberales y una maestría en filosofía con especialización en economía, ambos de la Universidad de Cambridge (Reino Unido).

En su ascenso a la presidencia de Argentina, Javier Milei se distinguió no sólo por su ideología libertaria, sino también por su enfoque pedagógico de la economía. En la campaña electoral, solía enunciar los principios básicos de la economía de mercado.

Ahora, en el Gobierno, la "terapia de choque" del ardiente libertario está convirtiendo esas lecciones en duros estudios de casos. En el marco del Decreto 70/2023, traducido como "Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina", Milei utilizó su motosierra para eliminar el control de los alquileres y otras normativas sobre arrendamientos. El resultado ha confirmado la teoría económica: la oferta de viviendas de alquiler está aumentando y los alquileres se han desplomado.

En 2020 se introdujo en Argentina una forma de control de los alquileres, y a muchos progresistas británicos y estadounidenses les gustaría hacer lo mismo. La duración mínima de los contratos de alquiler era de tres años y los aumentos anuales permitidos se limitaban a una media ponderada de la inflación y el crecimiento salarial. Ambas medidas pretendían proporcionar a los inquilinos una mayor "seguridad" económica. Los propietarios seguían teniendo libertad para ajustar las tarifas entre contratos, pero era básicamente imposible poner fin a los arrendamientos prematuramente. Las fianzas se limitaron y los alquileres se pagaron en pesos.

La teoría económica nos permite hacer predicciones sobre estas normativas. El control de los alquileres y las normativas sobre la duración de los contratos imponen a los propietarios un mayor riesgo de obtener alquileres inferiores a los del mercado y de quedarse atrapados durante tres años con inquilinos problemáticos. Al margen, esto hace que sea más lucrativo vender propiedades para que las ocupe el propietario, incluirlas en sitios web de alquiler a corto plazo excluidos, como AirBnB, o incluso simplemente dejarlas vacías. Al reducir la oferta de viviendas de alquiler tradicionales, aumenta el nivel medio de los alquileres, incluso si su crecimiento está limitado por contratos de arrendamiento de duración mínima.

Un entorno de inflación elevada agrava estos riesgos para los propietarios. Con el aumento de los precios, tiene sentido cambiar los niveles de alquiler con más regularidad. Esto permite a inquilinos y propietarios encontrar disposiciones contractuales que garanticen que los alquileres reflejan tanto la realidad del mercado como la capacidad de pago de los inquilinos (ya que el crecimiento salarial suele ir por detrás de la inflación). Sin embargo, esta normativa sólo permitía ajustar los alquileres una vez al año (o dos a partir de octubre de 2023). Así pues, una inflación elevada y volátil interactúa con esta normativa para aumentar el riesgo de alquiler y el riesgo de desocupación (dados los bruscos saltos en los alquileres). Por ello, los propietarios podrían protegerse contra la inflación cobrando en otra moneda, como el dólar. Pero esto también estaba prohibido.

Los resultados de todo esto eran previsibles. En torno a la introducción de la política, se estima que el 45% de los propietarios dejaron de alquilar para vender sus propiedades, entre otras cosas porque la mayoría de las ventas de viviendas se hacían en dólares. Muchos propietarios también cambiaron a alquileres a corto plazo en AirBnB. En 2019, Buenos Aires tenía 10.000 propiedades listadas en AirBnB; ahora son más de 29.500. Por lo tanto, no han cesado las historias sobre una crisis de vivienda de alquiler, con inquilinos incapaces de encontrar alojamiento de alquiler, a pesar de que el Financial Times informó a finales del año pasado que el uso de energía implica que "uno de cada siete hogares" en Buenos Aires, la capital, estaba vacío.

Esta escasez de oferta provocó la subida de los alquileres. Bloomberg informó de que los alquileres subieron bruscamente después de que se anunciaran los controles de los alquileres de arrendamiento, ya que los propietarios optaron por salir del mercado o anticiparon los aumentos de los alquileres para protegerse de la inflación. Después de haber estado cayendo en términos reales durante 2018 y 2019, y siguiendo la inflación durante la mayor parte de la década anterior, los alquileres en Buenos Aires crecieron a 1,7 veces el ritmo de la inflación en 2020, siguieron ampliamente la inflación en 2021 y 2022, y luego se aceleraron mucho más rápido que la inflación de nuevo en 2023, ya que la tasa a la que los alquileres podrían aumentar dentro de los contratos de arrendamiento se ajustó aún más al menor de los crecimientos salariales o la inflación.

Como resultado, el alquiler promedio de un departamento de dos dormitorios en Buenos Aires se ha disparado de 18.000 pesos por mes a fines de 2019 a 334.000 pesos en la actualidad, muy por encima de los 210.000 pesos si los precios simplemente hubieran seguido la inflación general, como solía suceder. Esta alza de precios relativos obviamente perjudica más a los pobres, porque no pueden pagar fácilmente depósitos para comprar viviendas, o alquileres más caros en dólares a más corto plazo.

Los controles sobre los alquileres dentro de los arrendamientos también agriaron las relaciones entre propietarios e inquilinos, incentivando a los propietarios a renunciar a un mantenimiento costoso (permitiendo así que el valor de la propiedad cayera hacia su precio regulado o animando a los inquilinos a marcharse). La mala distribución de las propiedades era moneda corriente. Los informes de Buenos Aires describían a amigos que tenían que compartir pisos más alejados del centro de la ciudad, lo que implicaba condiciones de hacinamiento y desplazamientos más largos. Con estos controles, las personas que disfrutan de alquileres inferiores a los del mercado se ven incentivadas a permanecer en propiedades inadecuadas para ellas, mientras que otras deben abandonar prematuramente propiedades que pueden permitirse cuando los alquileres se ajustan bruscamente antes de que aumenten sus salarios.

Uno de los primeros actos de Milei en su decreto suprimió estas normas perjudiciales para todos los nuevos contratos. A partir de ahora, los alquileres se decidirán en la negociación libre del contrato, lo que significa que se acabaron los índices del banco central que limitan los aumentos de los alquileres. También ha eliminado la duración mínima de tres años de los contratos y ha legalizado el pago de los alquileres en divisas (es decir, dólares), lo que ofrece a los propietarios una protección contra la inflación.

La reducción de los riesgos para los arrendadores ya está provocando un repunte de la oferta de alquiler. La correduría Soledad Balayan ha registrado un aumento del 50% en los anuncios de alquileres tradicionales desde la entrada en vigor del decreto. Otras fuentes, como la Cámara Inmobiliaria Argentina, han confirmado grandes saltos en la oferta. Como era de esperar, los informes muestran una caída de los precios de los alquileres nuevos de entre el 20 y el 30% hasta la fecha.

Los economistas han advertido con frecuencia contra los controles de alquiler tradicionales que aplican topes a los alquileres dentro y entre arrendamientos. Pero en los últimos años ha surgido una nueva corriente que aboga por ofrecer más seguridad a los inquilinos controlando los alquileres dentro de contratos más largos y seguros. La experiencia de Argentina es un ejemplo de cómo esta política puede resultar contraproducente, y una fuente más de información para Milei.

Este artículo fue publicado originalmente en CapX (Estados Unidos) el 22 de enero de 2024 y en Cato Institute.